Cuộc chơi “độc tôn” của các ông lớn bất động sản: Nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đang chứng kiến một sự chuyển dịch quyền lực rõ nét. Không còn là sân chơi của số đông, nguồn cung căn hộ mới hiện nay đang nằm gọn trong tay nhóm các chủ đầu tư “khổng lồ”. Điều này không chỉ định hình lại mặt bằng giá mà còn thay đổi hoàn toàn tiêu chuẩn lựa chọn nhà ở của người dân. Bài viết đi sâu và chi tiết vào nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội và HCM và cuộc chơi của các ông lớn BĐS Việt Nam hãy cùng chúng tôi tìm hiểu:

Sự áp đảo của nhóm “Ngũ hổ” và “Tam trụ” bất động sản

Theo dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội đã ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới. Đáng chú ý, mức giá trung bình đã chạm ngưỡng 86 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì).

Điểm khác biệt lớn nhất của chu kỳ này so với các năm trước chính là sự tập trung nguồn cung. Tại Hà Nội, 5 cái tên bao gồm: Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã thâu tóm tới 74% lượng hàng mở bán. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 62% và hạng sang chiếm 38%.

Tương tự tại TP.HCM, “thế chân kiềng” giữa Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes đang dẫn dắt hơn 80% nguồn cung mới. Sự chi phối này cho thấy các chủ đầu tư nhỏ lẻ gần như đã rút lui hoặc không còn đủ tiềm lực để cạnh tranh ở những vị trí đắc địa.

Tại sao thị trường lại rơi vào tay các “ông lớn”?

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, cho rằng đây là một hệ quả tất yếu của thị trường trong bối cảnh mới. Có 3 nguyên nhân cốt lõi:

1. Năng lực tài chính và quản trị rủi ro: Trong bối cảnh giá đất leo thang và các rào cản pháp lý kéo dài, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính hùng mạnh và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới có thể bám trụ và triển khai dự án đúng tiến độ.
2. Khả năng thực thi pháp lý: Các dự án cao cấp và hạng sang đòi hỏi quy trình pháp lý cực kỳ nghiêm ngặt. Những chủ đầu tư lớn có kinh nghiệm dày dạn trong việc hoàn thiện hồ sơ và cam kết quyền lợi cho khách hàng.
3. Hệ sinh thái tiện ích: Để bán được những căn hộ có giá từ 4-10 tỷ đồng, chủ đầu tư không chỉ bán bốn bức tường mà phải bán một “hệ sinh thái sống” bao gồm vận hành chuyên nghiệp, nhà thầu uy tín và bảo chứng từ các ngân hàng lớn.

Sự thay đổi “ngoạn mục” trong tâm lý người mua nhà

Nếu như 3 năm trước, uy tín của chủ đầu tư chỉ được coi là một “điểm cộng” thêm vào, thì đến cuối năm 2025, yếu tố này đã nhảy vọt vào Top 5 tiêu chí bắt buộc khi chọn mua nhà.

Khảo sát thực tế từ nhóm khách hàng tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy người mua đang chuyển dịch từ tư duy “lướt sóng đầu tư” sang “tích sản bền vững”. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn để đổi lấy sự an tâm.

3 “bộ lọc” mới của khách hàng hiện đại:

• Minh bạch pháp lý: Khả năng ra sổ hồng và thực thi dự án trọn vẹn.
• Hệ sinh thái đối tác: Sự xuất hiện của các nhà thầu danh tiếng và ngân hàng bảo lãnh tài chính.
• Chất lượng vận hành: Trải nghiệm sống sau khi nhận nhà, từ an ninh, vệ sinh đến các dịch vụ đặc quyền dành cho cư dân.

Kết luận: Cửa hẹp cho người thu nhập trung bình?

Sự chiếm ưu thế của các chủ đầu tư lớn mang lại sự minh bạch và chất lượng cao hơn cho thị trường, nhưng cũng đồng thời đẩy mặt bằng giá lên cao. Khi các “ông lớn” tập trung toàn lực vào phân khúc cao cấp và hạng sang để đảm bảo biên lợi nhuận, căn hộ trung cấp và bình dân đang dần trở thành “hàng hiếm”. Trong tương lai gần, sự phân hóa năng lực giữa các chủ đầu tư sẽ còn sâu sắc hơn. Những doanh nghiệp duy trì được chất lượng vận hành đúng cam kết sẽ là những người giữ vững niềm tin của khách hàng, tạo nên những cộng đồng cư dân hài lòng và tiếp tục dẫn dắt thị trường trong những chu kỳ tiếp theo. Trên đây là toàn bộ nôi dung chi tiết về chủ đề:”Cuộc chơi “độc tôn” của các ông lớn bất động sản” Cảm ơn quý khách hàng đã tham khảo bài viết.